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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.5
1999/04/22
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今号はこんな内容です。
●共用部分の管理 NO.２
●管理費と修繕積立金 NO.５
●マンションの駐車場 杉田先生が取材のため（嘘）休載いたします(^^;
★マンション管理に関するメーリングリストの紹介
●発行者からのお願いのその後
なお、次回発行はゴールデンウイーク明けの５月６日（木）を予定して
います。みなさん、たのしい休日になりますように。
（お休みできない方、ごめんなさい。(^^;）
●共用部分の管理 NO.２
マンションには共用部分というものがあります。
共用部分の管理については管理組合が行います。管理会社は
その管理を請け負うというのが一般的な形です。管理の権利も
責任も管理組合にある。これをお忘れなく。
というのが前回のお話でした。お忘れないでしょうか？
今回もひきつづき共用部分の管理のお話です。
たとえばエレベーター。これは明らかに共用部分です。管理は
管理組合の責任で行います。日常の清掃。防犯のためのカメラ
の取付。年に一回の法定点検。これらはみんな管理組合の責任
で行います。ただし、こういった専門的なことはエレベーターの専
門家でもない、また、毎日の生活を抱えている区分所有者には
不可能です。そこで、管理会社に委託して管理をさせることになり
ます。（管理会社と管理組合は管理委託契約を結ぶことが多い）
管理会社はさらにエレベーター管理会社に委託します。はい、
ここで考えてみましょう。この管理会社はどんなエレベーター管理
会社と契約するのでしょうか？
通常はそのエレベーターメーカーの系列の会社と契約します。
これはある意味では正しい。メーカー直結なので、よくわかってい
るし話も早い。ただ、費用対効果という面で抜けがあります。
他のエレベーター管理会社と比較検討しているのでしょうか？
もちろん、比較検討した結果、そのメーカー系列の会社がいいと
いうことであれば、ＯＫです。しかし、その過程が管理組合に対して
報告されることはまずありません。
このあたり、お役所と同じようなにおいがします。
「使うお金は人の金。自分の取り分はがっちり確保」
もちろんいい管理会社もあれば、いいお役所もあります。ここでの
これからのポイントは情報公開ではないでしょうか。そして、その情報
公開を迫るのは、当の管理組合しかないのです。
次回はゴミ捨て場（ゴミ置き場）のことなどについて書いてみたいと
思います。みなさんからのメールをお待ちしています。
つづく
●管理費と修繕積立金 NO.５
今回は修繕積立一時金について考えてみましょう。
考えてみましょうとは言ったものの、これはいったいなんなのでしょう
か？
たとえば以下のケース。
修繕積立金が３，０００円／月。
修繕積立一時金が３００，０００円
ちょうど１００倍です。年に直すと８年あまりの積立金を最初に入れて
おく。１００ヶ月後には、６００，０００円が積み立てられている。
こういうことですね。じゃあ、これ以降はどうするの？ どうなるの？
また、新築購入後、２，３年で売ってしまう人にとっては？
購入時はなんだかわからない内に払ってくれるから、少しでも最初に
集めておいて、月々の支払いを少なく見せようということなのかと思い
ます。
物件購入時には言われるままに一時金をぽんと払っちゃう人が、
修繕積立金の値上げという話になると、そんな必要があるのかと
反対したりする。最初から６，０００円／月にして、一時金を取らない方
が、罪がないように思うのですが。
つづく
★マンション管理に関するメーリングリストの紹介
以下のURLで【ココデ・メール】というサイトに入れます。
http://mail.cocode.ne.jp/
そこから、キーワードに
マンション
と入力し、検索をクリックして下さい。
次のような情報が表示されます。
参加者 62 ／ 発刊数 91 ／ 創刊日 1999/01/07 ／
社会・教育・研究/社会問題
ID:0700100010 分譲マンション雑談ML
分譲マンションの関係することの雑談や、役に立つ情報を共有
していくためのメーリングリストです。管理組合役員の方の相談
の場などにご利用ください。
ここから登録できるようになっています。
私も参加して、勉強させてもらっています。ずばり役に立ちます。
私にメールで質問するよりも、こちらへ出す方がいいです。(^^;
みなさんのご参加を、私もお待ちしています。
●発行者からのお願い(^^;
前回、ご不要になったＢ型ベビーカーをお譲りいただけないでしょうか
と訪ねましたところ、多数（嘘(^^;）のお便りをいただきました。おかげさ
まで手配できました。この場を借りてお礼申し上げます。
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☆☆☆このメールマガジンの内容☆☆☆
マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。
マンション管理運営について知っておきたいことを順を追って掲載していきます。
また、読者のみなさまからのご質問等がありましたら、その都度掲載し回答して
いきます。その際、掲載可か不可かをお書き添えいただければありがたいです。
そのほか、こんな内容に触れて欲しい等のお便りもお待ちしています。
できましたら、「マンション管理あれこれを見て」とか、「メルマガからやって
きました」とか、どこかにお書き下さい。励みになりますので。
なかなかみなさんの必要とする情報にたどりつかないかも知れませんが気長に
お付き合いください。
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○「マンション管理あれこれ」１９９９年３月創刊 (不定期発行 だいたい週刊）
発行責任者 ：行政書士杉田昌紀（すぎたまさのり）
内容に対するご意見やお問い合わせ
E-mail : fwhx1112@mb.infoweb.ne.jp まで
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Copyright(C) SUGITA Masanori
（無断使用転載を禁じます）
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.4
1999/04/15
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今号はこんな内容です。
●共用部分の管理 NO.１
●管理費と修繕積立金 NO.４
●マンションの駐車場 NO.４
●発行者からのお願い(^^;
●共用部分の管理 NO.１
マンションには共用部分というものがあります。
わかりやすい例では、階段、廊下、マンションの玄関部分など
です。こういったところは、その性質や構造から、法律上、当然
に共用部分とされます。これを法定共用部分といいます。
これに対して、たとえば管理人室のようなものを考えてみま
しょう。これは、構造上からは区分所有権の対象となります。
しかし、これを規約に明記することにより共用部分と規定できま
す。集会室なども同じような扱いになります。これを規約共用部
分といいます。規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗して
主張することができません。
管理人室を販売会社が区分所有権として登記していたとします。
販売会社がこの管理人室を第三者に売ってしまっても、第三者に
は「それはそんなふうには買えませんよ」とは言えないというこ
とです。普通はこんなことはないでしょうけれども。
こういった共用部分の管理については管理組合が行います。管
理会社はその管理を請け負うというのが一般的な形です。管理の
権利も責任も管理組合にある。これをお忘れなく。
つづく
●管理費と修繕積立金 NO.４
前回は、管理費、積立金の目安（？）の一回目、計算方法でした。
平米当たりの管理費を計算してみようということでした。
試された方、いらっしゃいますか？
シーン・・・
普通、そんな面倒なことはしないですよね。そこで、私が自分で
計算したものを発表しましょう。
中古物件、新築物件１２件を対象とし、金額や物件の内容の極端
なもの２件ずつを除外し、各１０件の平均を出しました。
中古物件
２４８円（平米あたりの「管理費等」の平均値）
新築物件
１７９円（平米当たりの「管理費＋修繕積立金」の平均値）
１１６円（平米当たりの「管理費」の平均値）
４８円（平米当たりの「修繕積立金」の平均値）
（合計が合わないのは、「管理費（修繕積立金を含む）」としていた
ところが一件あったからです。念のため、電話で聞いてみたところ
「契約時にお話することになっている」との返事。こちらの素性を
明らかにしてもう一度迫ると、本社の営業の方へ電話して下さいとの
対応でした。本社の方の対応は、私の事務所へ資料を送るとのこと
でした。なんでも聞いてみないとだめですね。）
さて本題です。
ねっ、中古物件の方が高いんです。今回計算にいれていない
バルコニー使用料とかを勘案したとしても中古物件の方が高い。
中古物件の方の管理費等は、現実にもまれて変化していった。
その結果の金額がこれです。つまり、いずれはそれだけの金額が
必要になってくるということです。
では新築はなぜ安いのか？
最初は低く押さえておいて、購入しやすいようにしているので
はないでしょうか。
それを、住宅供給のための親切と見るか、消費者を欺いている
と見るかは、結局は考え方の違いなんでしょうね。
つづく
●マンションの駐車場 NO.４
今回はいよいよ分譲駐車場のお話です。
まず結論を申し上げます。
「分譲駐車場とうたっているマンションには手を出さないこと」
この一言です。
それほどに、問題をはらんでいます。
マンションでの一般的な駐車場の扱いは次のようなものです。
たとえば、１００戸のマンションで５０台の駐車場スペースが
あるとします。この５０台のスペースを、分譲時に、抽選または
先着順で割り振ります。駐車場を使用するものは、その使用料を
管理組合に対して支払います。この使用料は、駐車場の維持管理
にあてられるだけでなく、マンション全体の管理費、積立金とし
ても利用されます。使用料は、近隣相場と同額かやや安いぐらい
だと思います。この駐車場の使用権は、たとえば二年ごとに再抽
選したりすることもありますし、売却するまで継続して保持でき
たりすることもあります。
では、分譲駐車場の場合はどうでしょうか。分譲駐車場を買う
ためには、それだけのメリットがなければなりません。それは、
毎月の使用料が低額になるということです。通常相場が１万円で、
分譲駐車場だと毎月の使用料が２，０００円。そういう形です。
差額が毎月８，０００円ですので、分譲金額が８０万円なら、
１００ヶ月＝８年４ヶ月で元が取れます。
「１０年も使えば、プラスになる。いいじゃない。」
ちょっとお待ちを。通常なら１００ヶ月で１００万円が管理組合
に入ってくるのに、このケースだと、２０万円しか入ってきません。
差額の８０万円は？
いかなるマジックか、分譲会社に持っていかれてるじゃないです
か！
つづく（嗚呼、分譲駐車場のことを書き出すと大変なんや。）
●発行者からのお願い(^^;
いえ、あのメルマガの内容とは無関係です。
うちの二人目の子がおかげさまですくすく育ち、そろそろＢ型ベビー
カーが必要となってきました。どなたか、ご不要になったＢ型ベビー
カーをお譲りいただけないでしょうか。
価格、引き取りについては相談させてください。
よろしくお願いします。m(__)m
こちらまでご連絡くださいませ。 fwhx1112@mb.infoweb.ne.jp
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.3
1999/04/08
☆このメールマガジンの内容
マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。
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今号はこんな内容です。
●区分所有と共有 NO.３
●管理費と修繕積立金 NO.３
●マンションの駐車場 NO.３
●区分所有と共有 NO.３
前回はマンションのベランダのお話でした。
今回はドアの内と外のお話です。
マンションの各居住区が区分所有部分、廊下・階段等は共用部分という
お話をしました。ベランダは共用部分で専用使用権がある、でしたね。
廊下に通ずる玄関ドアはどうでしょうか。壁及びドアの区分所有はどの
範囲までかということについては、複数の学説があります。
壁の厚さの中心まで、内壁の表面のみ、等です。
ただ、どの学説であっても、ドア、壁の外部表面部分には区分所有権は
及びません。ですので、ドアの色が気に入らないといって、勝手に自分の
好きな色に塗り替えたりすることはできません。
ドアの内側については、通常自由に塗り替えできます。壁紙の張り替え
等も同様に自由です。
区分所有と共有についてはいったん、終了します。次回からは共用部分
の管理という面から考えていきます。
●管理費と修繕積立金 NO.３
前回は、管理費等は誰が決める？ でした。
今回は、管理費、積立金の目安（？）です。
まず、今週末のマンションのオリコミ広告を集めてみましょう。
その中に管理費、積立金の額が書かれているはずです。試しに平米
あたりの管理費、積立金を計算してみて下さい。
もし、管理費が「２，６２０円〜３，１８０円」となっていたら、
住居専有面積「７２．６４平方メートル〜１０２．２０平方メートル」
のところを見て、最小どうし、最大どうしで計算します。
２，６２０／７２．６４＝３６円／平米
３，１８０／１０２．２０＝３１円／平米
ですね。（ここは安いわ！）
この方法で修繕積立金も計算してみましょう。この調子で新築分譲マン
ションの広告をみっつぐらいやっつけてみてください。
次に中古マンションの広告を探します。こちらの方の表記はほとんどが
「管理費等」となっています。この中に修繕積立金も含まれています。
（このメルマガをお読みのみなさんはこの表記が購入者にとって親切な
物でないことはすでにお気づきだと思います。）
しかたがないので、これで計算しましょう。そして、中古と新築の比較を
します。この際、新築の方は別々に計算しておいた管理費と積立金を足して
下さいね。
そうするとどういう結果が見えてくるでしょうか？
つづく
●マンションの駐車場 NO.３
分譲マンションの広告を見るときに、ちょっと気をつけてみてください。
「駐車場使用料（月額）１８，０００円〜２０，０００円」これが一般的なもの
です。
「駐車場／賃貸 使用料（月額）１８，０００円〜２０，０００円」とある時には、
販売会社に確認しましょう。ほんとうに「賃貸」ならばその駐車場使用料は、管理
費にも修繕積立金にも充てられません。地主や販売会社等に入っていくだけです。
また、使用料がどういうことに使われる計画なのかも、購入前に確認しましょう。
ほとんどが管理費として使われるのか、修繕積立金として財産となっていくのか。
これは大きな違いです。管理費、積立金の設定額と併せて考えてみる必要が
あります。
こういうことを聞いて、きちんとした答えが返ってこないようなら、その販売
担当者は、あなたに「マンション（という物）」を売ろうとしているだけです。
あなたの求めているのは「（マンションを手に入れることによって実現できる快適で
豊かな）マンションライフ」ではないですか。「マンションライフ」を売ってくれる
担当者を見つけましょう。
つづく
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.2 1999/04/01
☆このメールマガジンの内容
マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。
マンション管理運営について知っておきたいことを順を追って掲載していきます。
また、読者のみなさまからのご質問等がありましたら、その都度掲載し回答して
いきます。
そのほか、こんな内容に触れて欲しい等のお便りもお待ちしています。
なかなかみなさんの必要とする情報にたどりつかないかも知れませんが気長に
お付き合いください。
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今号はこんな内容です。
●区分所有と共有 NO.２
●管理費と修繕積立金 NO.２
●マンションの駐車場 NO.２
●区分所有と共有 NO.２
前回はマンションにおける区分所有についてでした。
こんな話でした。
区分された部分＝区分所有者が単独で自由に使える部分のことを専有
部分といいます。マンションの一室一室がそうだと思ってください。
階段、廊下は、みんなで持ってみんなで使う。すなわち共有です。こう
いった部分を共用部分といいます。
さてここで問題です。マンションのベランダは専有部分でしょうか。それとも
共用部分でしょうか？
マンションのベランダですが、おおかたのマンションでは共用部分となってい
ます。
「えっ、でも自分のものとして勝手につかってるけれど？」
はいそうですね。共用部分ではありますが専用使用権というものを設定し、使
用者を定めています。そのため、隣の方があなたのベランダに洗濯物を
干しに来ることはないのですね。
ただし、火災等の緊急避難のためには専用使用権にかかわらず非難経路
として使用させなければなりません。そのため、ベランダに通行不能となるよ
うな物を設置したりすることは禁止となっています。
それでは、こんな時はどうでしょうか？
おとなりの奥さんが浮気をしていて間男を引き込んでいるときに突然夫が
帰ってきた。間男があなたのところのベランダに逃げ込むのが緊急避難に
あたるでしょうか。
判例はないと思いますが、通して上げてください。(^^;
つづく
●管理費と修繕積立金 NO.２
前回はこんなお話でした。
管理費は共用部分の維持管理にあてます。修繕積立金は、将来必要にな
る大規模修繕工事に備えて積み立てておくものです。
それでは、この額を決めるのは誰でしょうか？
区分所有者による管理組合集会（総会）で決めます。
「？ 買ったときから決まっていたけど？」
はい。分譲マンションでは、売り主が販売しやすいような額に設定してある
ことがほとんどです。修繕積立金が将来不足するのが目に見えながら、販売
時には定額に設定してあることが多く、消費者をあなどった販売方法です。
「うちのマンションは毎月かかる費用がこれだけで済みますよ」ということで
すね。
これをされると、最初の大修繕工事（おおよそ１０年目）の時になって、はじ
めて積立金の不足に気づくという事態にもなりかねません。その時になって
積立金の額の値上げが討議されたりします。
最近の販売例では、経年に応じた修繕積立金の増額計画表が提示されて
いるのを見ました。親切なのか、不親切なのか・・・
つづく
●マンションの駐車場 NO.２
前回はこんなお話でした。
駐車場は共用部分であることが普通です。つまり区分所有者のみなさんの
持ち物です。それではなぜ自分の持ち物を自分で使うのに、駐車場使用料
などというものが必要なのでしょうか？
共用部分である駐車場に専用使用権を設定する。そして使用者は管理組
合に対して専用使用料を支払う。
これがごく普通のパターンです。
「使用者は支払う」 これがポイントですね。
つまり、駐車場を使わない人もいる。だから使う人からは使用料をいただき
ましょうということです。
その額の設定の最低の基準となるのは、駐車場を維持管理するために
必要な金額ということになりましょうか。機械式では平面式よりも高くなります。
（毎月のメンテナンスや、劣化に備えての修繕費用にあてるためです）
実際の使用料は、必ずしもこういう決め方ではありません。
たとえば、次のようなパターン。
周辺の駐車場相場と額をあわせ、駐車場維持管理費よりも高くしておく。
余剰金を管理費や修繕積立金にまわし、管理費、修繕積立金を安く見せる。
車を持たない主義の方はこういったマンションを選ぶのもよいかも知れません。
ただし、駐車場使用料等は総会により変更ができますので、将来はどうなるかは
わかりませんが。
つづく
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆
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●区分所有と共有 NO.１
●管理費と修繕積立金 NO.１
●マンションの駐車場 NO.１
●大阪地裁で建て替え訴訟判決
●区分所有と共有 NO.１
ここに鉛筆が一本あるとしましょう。これは私のものです。ですので、私に
使う権利があります。
では今度はここにモーターボートがあるとしましょう。これは私と私の兄と
が二人で費用を折半して買ったものです。このモーターボートの所有者は私と
兄との二人です。ですので、二人に使う権利があります。この場合、使うこと
のできる範囲はモーターボートのどの部分でしょうか？ 前半分？ 右側だけ？
いいえ、全部使うことができます。モーターボートの前半分だけでは使えま
せんからね。
これが「モーターボートを共有する」ということです。持ち分の権利として
は半分ずつですが、使用に際してはそのすべてを使うことができます。
ではマンションにおける区分所有というのは？
これは、一棟の建物をいくつかに区切ったその区分毎に所有者がいるという
ことです。そしてその区分された部分は、そこを所有する人に使う権利があり
ます。この人が区分所有者です。この区分された部分＝区分所有者が単独で自
由に使える部分のことを専有部分といいます。マンションの一室一室がそうだ
と思ってください。
では階段や廊下はどうなっているのでしょうか？
階段、廊下はそのマンションの方が誰でも使えないと困りますね。みんなで
持ってみんなで使う。すなわち共有です。こういった部分を共用部分といいます。
さてここで問題です。マンションのベランダは専有部分でしょうか。それとも
共用部分でしょうか？
つづく
●管理費と修繕積立金 NO.１
分譲マンション＝区分所有マンションでは普通、管理費と修繕積立金とを集めて
います。管理費は共用部分の維持管理にあてます。修繕積立金は、将来必要にな
る大規模修繕工事に備えて積み立てておくものです。
管理費は日々必要なものです。修繕積立金は修繕の時に必要になります。です
ので、大金持ちばかりのマンションで、修繕費用の数百万円くらいならいつでも
ポケットに入ってるよ、という区分所有者ばかりなら修繕積立金は必要ありません。
その都度集めればよろしい。（うらやましいことです）
しかし、私のような庶民にはそんな真似はできません。そのため計画的に積み
立てておく必要があります。つまり修繕積立金は将来必要な工事を考えることに
よって額が決まってくるはずなのです。
つづく
●マンションの駐車場 NO.１
ああ、えらいことを始めてしもうた。マンションの駐車場なんてテーマが自分に
こなせるんやろか？ えっ。 始まってる？ あっ。
えーそういうわけで (^^; マンションの駐車場についてご一緒に考えていきま
しょう。
さて、駐車場にはいくつかのタイプがあります。
１，平面式＝自走式
二階建て駐車場になっていても自走式なら平面式と呼ぶこともあります。
２，機械式（二段式）
上下で１セットになっているものもありますし、横何組かが１セットになっている
こともあります。
３，機械式（ビル式。パズル式）
駐車場全体がひとつのユニットになっていて、車があちらへいったりこちらへ来た
りします。
どのタイプにしても、駐車場は共用部分であることが普通です。つまり区分所有者の
みなさんの持ち物です。それではなぜ自分の持ち物を自分で使うのに、駐車場使用料
などというものが必要なのでしょうか？
つづく
●大阪地裁で建て替え訴訟判決
１９９９年３月２３日 朝日新聞夕刊１面、１５面より
大阪府の千里ニュータウンのマンション（１９６７年建設）の建て替えをめぐる
訴訟に判決が出ました。
１９９６年４月の区分所有者集会で建て替えをすることと特別決議（５分の４以上
の賛成）されていたが、建て替えに反対する区分所有者が「老朽化はそれほど進んで
おらず補修で充分」と建て替え決議の無効確認を求めていた。
判決は「建物の構造的な老朽化は否定できない。補修には過分の費用がかかる」と
訴えを退けた。
この建て替え決議の要件については初の司法判断となった。
・・・しかし、この朝日新聞の記事でも、またＮＨＫのニュースでもそうですが、
区分所有者と住民とをごちゃまぜにしてますね。
この建て替え決議について議決権があるのは区分所有者のみです。賃貸でそこに
住まわれている方には議決権はありません。
住民といえば、区分所有者であることもあるし賃貸で住まわれている方のことでもあ
る。こういった用語を曖昧に使うとたとえば次のような一文については「？」マークが
つきます。
「（現在４階建て、一戸当たりの面積が約５４平方メートルのマンションを、２４階
建てにし、新たに生まれた住戸を売却し、その売却代金を建て替え資金にあてるため）
以前からの住民は自己負担なしで約８０平方メートルの部屋に入居できるという計画に
なっている。」
賃貸で住まわれている以前からの住民も、同じ家賃のままで貸してくれるので
しょうか？広くきれいになったのに家賃が同じでいいとは言ってくれないと思うのですが。
築３０年以上にもなるマンションですから、賃貸率も低くはないと思います。
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