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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.10
1999/07/19
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メルマガは忘れた頃にやってくる・・・
いやほんとに申し訳ないです。
ごぶさたしておりました。またお付き合いくださいませ。
今号はこんな内容です。
●２０５１年のメリークリスマス NO.３
●マンションの駐車場 NO.８
●管理会社とのつきあい方 NO.１
●２０５１年のメリークリスマス NO.３
定期借地権付き分譲マンションのお話です。
今回は、中古定借マンションの売買について考えてみましょう。
かねがね疑問に思っていたことです。定借マンションは、定借終了期間が
迫ってきたら、売買しにくくなるのではないか。そんな風に思っていました。
定借終了まで、あと１０年といったときに、どのような方がどのような価格で
買おうとするのか。このへんのところをこちらのマンションの販売担当の方に
伺ってみました。なるほどと納得させられるお答えをいただきました。
要は、賃貸との比較になるのではということです。
仮に、残存期間が１０年なら、同程度の条件の賃貸マンション１０年分の
家賃と比較する。これで、高いか安いか。そういう考え方で相場が決まって
くる。そういうお話でした。もちろん、これに管理費や不動産取得税などの
付帯費用がかかわってきますが、ざくっとしたイメージではそういう比較に
なるのではないかということです。
家賃５万円のところなら、５×１２×１０＝６００
１０年で家賃が６００万円です。ですので、同程度の中古定借マンションなら、
６００万円以下なら売れるだろう。そういうことです。
おわかりいただけますでしょうか。
これは残存期間が少なくなってきて、先が見えてきた場合のお話です。
築四五年なら、新築価格からの比較で値付けもできると思います。
つづく
●マンションの駐車場 NO.８
ご購読いただいている方から「こんなことがありました」とお便りをいただきまし
た。
ありがとうございました。皆様にご紹介させていただきたいと思います。
今回はその２回目です。
＊＊＊＊＊＊＊駐車場に車が入らないよー＊＊＊＊＊＊＊
当初は立体駐車場に入ると言っていたのに入らなかった自動車を・・・
管理会社は緊急処置として、敷地内の空きスペース（駐車スペースではない）
に駐車するよう自動車の所有者に連絡してきました。ところが、理事会はじめ、
他の入居者には一切説明無しです。
その二日後に、理事長あてに管理会社から、Ｋさんの車が駐車不可である
との連絡が入り、その為理事会で話し合って欲しいとの依頼がありました。
（何を話し合えというんだ！？） 理事長は経過からすると、まず管理会社の
ほうで解決する問題ではとして突き返しましたが、ただ、自動車の使用者は
困っているので、敷地内に止めるのはしょうがないが、管理会社から入居者
全体に説明する事を条件として許可しました。しかしこの説明は残念ながら
すぐにはなされませんでした。
そのため、事情を知らない他の方が、違法駐車だと思い、「違法駐車する
な！」といったビラがその車に貼りつけられるような事態になってしまいました。
その後、（問題が露わになってからおよそ一月後）管理会社の担当者を交えた
理事会が開かれました。その席で、他の理事は始めて経過を知らされます。
また、自動車の所有者には申し訳ないが、隣接する外部駐車場に管理会社
支払いで駐車してもらう事に決定します。所有者は、敷地内駐車１００％で購
入したのだから、駐車する権利は有るので、遅くとも年内には敷地内に戻れる
ようにして欲しいとの条件をつけられました。理事会、管理会社共に了承しま
した。
しかし、そうすぐにはうまくいきません。その車は、平置きまたは機械式の
１階なら駐車可なので、該当する場所に車を止めていて、かつ機械式の３階
に移れる車を所有している入居者に変わって貰えないかお願いするのですが
すべて断られてしまいます。（説明が足りなかったのかも知れません）
理事会ではなんとかしなければと、再三にわたり相談しました。その結果、
案として次のようなものが出ました。
つづく
●管理会社とのつきあい方 NO.１
上記の駐車場の問題でもそうですが、管理会社がどのような対応をしてくれ
るのかというのは、管理組合を運営する上において非常に大きな要素です。
この管理会社とうまくつきあうにはどうすればよいのか。今回からはこれを
考えていきましょう。
まず、管理組合と管理会社との関係はというと、管理組合が管理会社に
管理を有償で委託しているということです。言い換えれば、管理組合はお金を
払っているお客様であります。ですので、その金額に見合うサービスを受ける
権利があります。
それでは、どのようなサービスを受ける権利があるのか。
管理組合と管理会社との間には、管理委託契約というものがあります。
この内容にしたがって管理会社は仕事をしなくてはなりません。みなさんの
お手元の管理委託契約書の内容をご確認ください。
また、お手元にない方は次のところに、標準管理委託契約書という、
こういった契約書の雛形（＝モデルパターン）がありますので、そちらを取り込
んでご覧いただくのが、便利かと思います。
http://www.moc.go.jp/const/fudousan/manshonitakukeiyakusho.htm
また、この「標準」とお手元の契約書を比較対照するのもよいことです。
お試しくださいませ。
つづく
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ご要望の（たまに(^^;）ありますバックナンバーにつきまして、私のＨＰ上で
公開いたしております。以下のURLからご利用ください。
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☆☆☆このメールマガジンの内容☆☆☆
マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。
マンション管理運営について知っておきたいことを順を追って掲載していきます。
また、読者のみなさまからのご質問等がありましたら、できるだけ掲載し回答し
ていきます。その際、掲載可か不可かをお書き添えいただければありがたいです。
そのほか、こんな内容に触れて欲しい等のお便りもお待ちしています。
できましたら、「マンション管理あれこれを見て」とか、「メルマガからやって
きました」とか、どこかにお書き下さい。励みになりますので。
なかなかみなさんの必要とする情報にたどりつかないかも知れませんが気長に
お付き合いください。
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○「マンション管理あれこれ」１９９９年３月創刊 (不定期発行 だいたい週刊）
発行責任者 ：行政書士杉田昌紀（すぎたまさのり）
内容に対するご意見やお問い合わせ
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.9
1999/06/3
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メルマガは忘れた頃にやってくる・・・
今号はこんな内容です。
●２０５１年のメリークリスマス NO.２
●マンションの駐車場 NO.７
●２０５１年のメリークリスマス NO.２
定期借地権付き分譲マンションのお話です。
今回、取材させていただいたマンションは奈良県大和郡山市のサンライズ
マンション大和郡山です。５階建て、１棟、５３戸。３ＬＤＫが中心
（４ＬＤＫもあります）、住居専有面積は７０〜９０平米というファミリー
タイプです。定借マンションということで、物件価格が相当抑えられており
成約も好調だということです。
現地マンションギャラリーは ＴＥＬ ０７４３−５３−５４１４ です。
快く取材に応じていただきました。また、実名での掲載もＯＫということ
です。ありがたいことです。
こちらのマンションは、売り主さんと地主さんとが５２年９ヶ月の定期
借地権契約を交わしているということです。マンションを購入した区分所
有者は「建物は区分所有、土地は定期借地権付き」ということで、定期借
地権を引き継ぐ形になります。この定期借地権の満了が２０５１年の１２月
２４日ということです。この日までに建物を取り壊し更地にして地主さんに
土地を明け渡すということです。
この取り壊しのために、「解体積立金」というのを毎月集めておきます。
管理組合としてその「解体積立金」をプールして解体に備えます。この金額が
戸当たりで９９０円から１，２５０円。平米当たりで１４円程度です。もちろん
この金額は途中で見直す必要があります。また修繕積立金は平米当たり１５円
程度とたいへん少額です。（修繕積立一時金は平米当たり１，８００円程度です）
これについては、長期修繕計画を策定していることもなく、ざっくりとしたとこ
ろで出しているとのことです。
ここは考えどころだと思います。どのみち取り壊すのだから修繕積立金は少額
でいいんだという考え方もありだと思います。これも区分所有者のみなさんで
途中で見直す必要が出てくるでしょう。
管理費は平米あたり７５円程度です。ただし、駐車場・駐輪場・専用庭使用料が
全額管理費に充当する計画です。
（ここでちょっと確認です。これはあくまでも毎月集める管理費であります。
この額が高く設定されていても、実際は多く余って繰り越しているマンションも
ありますし、少額の設定であっても、ほぼ全額を消化しているマンションもある
でしょう。ここのところをご理解いただきたいです。）
さて、駐車場の話が出たついでに。こちらは５３戸のマンションです。敷地内に
屋内駐車場が６台（月額使用料９，５００円）屋外駐車場が２３台（同８，５００円）。
それとは別に敷地外に戸数分いきわたるように駐車場が用意されています。この
マンションに隣接する地主さんの土地を駐車場として使って下さいということです。
賃貸料は月額８，５００円と敷地内と合わせてあります。（こちらは管理費等に充当
されないのはもうみなさんよくおわかりですね）ここもいろいろな考え方があります。
敷地内と敷地外に駐車場があるので、料金設定の問題。地主さんが同じであることの
メリット、デメリット（相続等で別の地主さんになる可能性もあります）。まあしかし
区分所有者のみなさんがよく考えて管理組合の運営を行えば問題はないと思います。
定期「借地」権ということですので、毎月、借地料＝地代を支払わなければなりません。
平米当たり１６４円程度です。（別に購入時に地代充当金として平米当たり４９２円が必
要です。）また、借地のための権利金として購入時に平米当たり７，３３３円程度が必要
です。こういったものは定期借地権でない借地権付きマンションであっても必要です。
土地付きマンションでは必要ありません。
つづく
●マンションの駐車場 NO.７
ご購読いただいている方から「こんなことがありました」とお便りをいただきました。
ありがとうございました。皆様にご紹介させていただきたいと思います。
＊＊＊＊＊＊＊駐車場に車が入らないよー＊＊＊＊＊＊＊
１棟、７１戸のマンションです。敷地内駐車場１００％（平置き５台（内１台は来客用
に確保），機械式６７台）が用意されていました。
入居時に管理会社が主導の元、駐車場の割り当てを行いました。
（１） 入居予定者から所有車の車検証写し回収
（２） 車検証に記載されている車高，幅，全長，重量から以下のグループ分け
ａ．平置きのみ可能
ｂ．機械式の１階のみ可能
ｃ．機械式の４階のみ可能（２，３階は車高の高い車は不可）
ｄ．機械式の２，３階
（３） 上記グループ内でくじ引き抽選
ところがある日、３階部分を使用している方から、「どうも車体全長が長くてパレット
からはみ出ているようだ」と連絡があったのです。
管理会社は「メーカーは入るということですので」とのお返事。管理会社は、メーカー
に駐車しやすくする方法を尋ねたところ、車止めを後方にずらせば、余裕が生まれるとの
こと。メンテナンス業者に車止めを後方にずらす処置をしてもらい、実測もしてもらった
ところ幅もパレットぎりぎりである事が判明しました。その日の夜に、メーカーから管理
会社に電話が。「当該車種はドアミラーが完全に折り畳めない仕様であるので、収容不可
です」
つづく
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.8
1999/05/20
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今号はこんな内容です。
●２０５１年のメリークリスマス NO.１
●マンションの駐車場 またまたお休みさせていただきます
☆バックナンバーを常備いたしました
●２０５１年のメリークリスマス NO.１
定期借地権付き分譲マンション。どういうものか御存知でしょうか。
今回、奈良県下初の定借マンションが分譲中ということで取材に行って
きました。しばらく、この話題にお付き合いください。
さて、定期借地権とは何か。平成４年８月１日より新しい「借地借家法」
が施行されました。この中にもりこまれている新しい借地権の形のひとつ、
それが「長期の定期借地権」です。（以後、単に「定期借地権、あるいは
定借とあれば、この「長期の定期借地権」のことと考えて下さい。）
従来、借地契約に置いては、借りる側の保護に関する規定が強く、土地所
有者にすれば、いったん貸してしまった土地はもう自分の自由には使えない
ということで、貸すのをためらうような状況がありました。（この「強く」
とか「貸すのをためらうような状況」とかの表現は、次への文脈を作るため
の修辞的表現で、本当に私がそのように思っていたりとか、客観的な資料を
もとにしたものであるとかというものではありませんのでお含み置き下さい
ませ。【あー、こうるさいことをいうメルマガ・・・】）しかし、それでは
土地が使われずもったいないので、土地有効活用を促進するために、土地
所有者が安心して貸すことのできるような規定が考えられたのです。
この定期借地権契約を結べば、その契約期間を越えれば、借り主はすっぱ
りと出ていくということになるのです。そうすると、土地所有者は自分の土
地がかえってきて、また自由に使えるということです。
その契約の要件はいろいろとあるのですが、もっとも重要なのは契約期間
です。５０年以上の借地権存続期間でもって契約しなければ、この定期借地権
には該当しません。また、公正証書などによる文書での契約も必要要件です。
契約の内容は次のとおりです。
１，契約を更新しないこと。（契約更新も法定更新も同じ）
２，建物を再築しても存続期間の延長がないこと。
３，建物買い取り請求権がないこと。
以上の３点について、定めることができます。（定めない契約もできます）
以下のURLでは定期借地権について簡単にまとめてあります。
(株)マスト建築工房
http://www.jade.dti.ne.jp/~mast-aa/index.htm
ご参考まで
つづく
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.7
1999/05/13
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今号はこんな内容です。
●共用部分の管理 NO.４
●管理費と修繕積立金 NO.７
●マンションの駐車場 NO.６
☆「関西起業家ネット」をオープンしました。
●共用部分の管理 NO.４
今回は自転車置き場・バイク置き場のお話です。
自転車置き場の使用に関しては、ステッカーによる登録制度をとっている
ところが多いようです。放置自転車を未然に防ぐためには効果的です。
最近、バイクの部品だけが盗まれる事件が増えているそうです。なんでも
電子部品だそうで、いい値段(^^;）がつくそうです。こういうことに対処す
るのも共用部分の管理ということになります。また、こういう問題に関して
も研究を怠らずに効果的なアドバイスをしてくれるのが、いい管理会社です。
いっしょになって「困ったもんですね」なんて言ってもらってもなんにもな
りません。
たとえば、こんな対策です。１，簡易出入り口を付け、深夜はロックする。
２，夜間も照明をつけ、見通しをよくする。３，監視カメラ作動中の看板を置く。
この程度の内容でしたら、総会に諮ることもなく理事会決議で足ります。
あっ、でも簡易出入り口をつけるのは区分所有法第１８条（共有部分の管理）
に該当するので、総会決議事項です。
この例ですと、２と３は共用部分の保存行為の範囲内であり、１は改良行為に
あたります。改良行為は総会決議が必要です。ただし、管理規約で取り決めを
しておけば理事会での決議でもって改良行為をすることも可能です。
共用部分の管理の連載については、とりあえず今回で終了いたします。
●管理費と修繕積立金 NO.７
前回は修繕積立金の保全についてでした。
私は、行政（市町村）がその地域のマンション管理組合の積立金を預か
り運用してくれればいいと考えています。もちろん無利子でもかまわない。
ただ、その利子の代わりに、マンションに対しての助成をもっと充実して
いただければと思います。
ということを書きましたところ、ご購読者様からこんな話がありますと
新聞のＦＡＸをいただきました。本当にありがとうございます。以下に要旨
を記します。
建設省は修繕積立金の保全のために住宅金融公庫を活用した制度を創設する
方針を固めた。公庫が債権を額面以下で発行。それを額面で償還する。差額分が
利子に当たる。元本（＝発行価格）を完全保証することが売りになる。今夏には
内容をまとめ、中間報告する予定。ただし預金流出が予測される金融業界からは
反発が予想される。
これ、できて欲しいですね。ＷＥＢ上での記事を探してみましたが、ヒットし
ませんでした。ＷＥＢの達人の方、挑戦願います。
この連載もとりあえず終了させていただきます。
●マンションの駐車場 NO.６
分譲駐車場のお話です。
ご購読者様から次のようなメールをいただきました。
駐車場を管理組合で所有？する場合は専有部分に対する共有部分の比率が大
きくなり、当然それらは分譲価格に反映されます。
駐車場を個別に分譲する場合はその分分譲価格を抑えることが可能です。
現在、どこのデベロッパーでもかなりの経費削減を施し、低廉にて供給をし
ていますし、そうでなければ売れ残ってしまいます。
つまり、ただ単に駐車場分譲価格分が販売業者に流れているという表記は適
さないんじゃないかなと思います。
如何でしょうか。
それに対しての私のお答えは次です。
たしかにその通りです。
今回の例では分譲価額が８０万円。これを２０区画とすると１，６００万円
です。で、１００戸あるマンションだとすると、１戸あたり、１６万円安く
できます。１６万円しか安くなりません。
１６万円のために、将来のもめごとを買うことになりかねない。
それはちょっとどうかなと思います。
要は、こういった情報公開というか、正しい情報をオープンにしてくれての
販売ならいいのですが、黙ってするでしょう。ですから問題があると思うのです。
また、分譲駐車場方式をとっているところはほとんどが、戸数に対して駐車場
がごくわずかしかないところです。そういう場合に希少価値が生まれ、販売しや
すい。私はそういう風に見ております。
その後、またメールをいただきまして、ご理解いただきました。こういう形で
私自身も考えが深まります。みなさんもどんどんメールで御意見などお寄せ下さ
い。
この連載はまだまだ続きそうです。(^^;
つづく
☆「関西起業家ネット」をオープンしました。
私ごとですが、起業を志すみなさんのコミニュケーション広場として「関西
起業家ネット」のホームページをオープンしました。
掲示板がありますので、テスト方々、お越しくださればとお願いいたします。
http://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/start.html
上記URLよりお越しください。よろしくお願いいたします。
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◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.6
1999/05/6
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今号はこんな内容です。
●共用部分の管理 NO.３
○管理組合と自治会
●管理費と修繕積立金 NO.６
●マンションの駐車場 NO.５
●共用部分の管理 NO.３
今回はゴミ捨て場（ゴミ置き場）のことなどについて書いてみたいと
思います。分別回収ということで、ゴミ袋も半透明でないといけないとか
いろいろと面倒なことです。面倒ではありますが、必要なことですので
ぜひともご協力お願いします。（何で私がお願いするの？）
さて、ゴミの出し方でのモラルということになりますと、管理しにくい
部分であります。特に、賃貸住居が増えてきますと、この方々は管理
組合員ではありませんので、管理組合よりのお願いという内容では
ピンとこないこともあるでしょう。（この一文は、賃貸の方のモラルが
低いという意味ではありませんので誤解の内容に願います。）
そこで、自治会というものを活用してはいかがでしょうか。自治会で
輪番によるゴミ置き場の保全活動などを行い、共同生活意識を持って
もらうのも一つの方法でしょう。
また、物理的なゴミ置き場の問題も見直してみてはいかがでしょうか。
ゴミに対して置き場が狭い。また、何らかの理由があって置きにくい。
あるいは、人の目の届きにくいところにあり、問題が起こりやすいなど、
ゴミ置き場を改善することで解決できる問題もあるかと思います。
こういったことについては、管理組合で考えるべき内容でしょう。
これからマンション購入をお考えの方はゴミ置き場の位置も確認して
いただきたくお願いします。（ああ、またお願いしてしまった・・・）
自分の部屋の前がゴミ置き場への近道なんかになっていたりすると、
ゴミ出しの日には生ゴミの汁がしたたり落ちていくようなことも考えられ
ます。
つづく
○管理組合と自治会
管理組合 自治会
区分所有者の集まり そこに居住されている方の集まり
必然的に組合員になる 参加は任意（結成も任意）
管理組合法人にできる 地縁団体として認可を受けれる
（一部制限があります）
●管理費と修繕積立金 NO.６
今回は修繕積立金の保全について。
修繕積立金は大規模マンションになると何億円にもなることがあります。
このお金をどうやって守っていくのか。私には実はこれに対しての答えが
ありません。
マンション管理の参考書で書かれているのは、だいたい次のようなこと
です。
１，管理会社名義で預金されているものは管理会社が倒産したときに
戻ってこないおそれがあるのでやめましょう。（大銀行がつぶれる時代です
から）
２，通帳は管理組合理事長名義にして、通帳保管、印鑑保管は別の人が
行い、不正の芽を未然に摘みましょう。（人間は弱い生き物です）
３，リスクの低い金融商品で運用しましょう。
１と２はいいのですが、問題は３です。金融ビッグバンを迎えて、預金が
保護されなくなった時に、果たしてノーリスクの金融商品というものは存在
できるのでしょうか。となれば、できるだけ多くの金融機関に分散して預け
ておくことしか方法がないのでしょうか。しかしこれも煩わしいことです。
金融関係のみなさん、御意見をお願いします。
私は、行政（市町村）がその地域のマンション管理組合の積立金を預か
り運用してくれればいいと考えています。もちろん無利子でもかまわない。
ただ、その利子の代わりに、マンションに対しての助成をもっと充実して
いただければと思います。
つづく
●マンションの駐車場 NO.５
分譲駐車場のお話です。
分譲された駐車場は大きく二つに分けることができます。区分所有として
登記されたもの、そうでないものです。
区分所有として登記されるためには、独立した一個の区画が必要です。
たとえば、マンションの一階部分が駐車場となっていて、一台毎に壁で
区画されている。車の出入りする部分についてはシャッターでおおわれてい
る必要があるでしょう。つまり、車のための「一部屋」を作らなければ区分所
有の対象とはならないということです。（もちろん、複数の車のために「一部
屋」を作り、共有することも可能です）
このようにして登記された部分については、少なくとも権利関係がはっきり
しています。ただし、この部分の管理費・修繕積立金をどのように設定するか
は、悩みどころです。
一方、登記されていない駐車場は・・・
基本的には共有部分を専用使用しているという形です。じゃあ、分譲駐車場
でない場合と同じかというと、同じなんです。登記という面から考えると同じで
す。ただ、区分所有者相互の契約関係により、分譲駐車場であるということが
認められるということです。
つづく
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