=================================================================== ◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.12 1999/09/5 -------------------------------------------------------- メルマガは忘れた頃にやってくる・・・ すっかり月刊化しておりました「マンション管理あれこれ」ですが、 徐々にペースを戻しております。がんばります。 今号はこんな内容です。 ●２０５１年のメリークリスマス　NO.５ ●マンションの駐車場　NO.１０ ●管理会社とのつきあい方　NO.３ ★発行者よりのお知らせ ●２０５１年のメリークリスマス　NO.５ 　定期借地権付き分譲マンションのお話です。 　 　今回は、定借マンションの保証金についてです。 　定期借地権を設定するときに、保証金を定めることがあります。これは、 何を「保証」するものでしょう。次のようなものが考えられます。 １，地代の滞った時に、この保証金から充当する。 ２，借り主が契約終了後に、更地にして返還しなかった時に、解体費用等を 　　この保証金から充当する。 １は通常の賃貸借契約でもよくあることです。２が定借独特のものです。 この保証金の金額の設定には特に基準はなく、「これぐらいあれば」と 「これぐらいならば」のせめぎ合いで決まっているようです。 　 　さて、今回取材させていただきましたサンライズマンション大和郡山に おいては、この保証金制度を取っておりません。なぜならば、奈良の人間は 私を筆頭にして、礼節や契約を重んじ、支払うべき地代を支払わなかったり、 するべき義務を果たさなかったりするということがないからなのです。 　なーんて、そんなことが理由ではありません（特に私は違うー）。 　このマンションでは、権利金制度を取っております。保証金制度とはどこ が違うのでしょうか？　このマンションの広告パンフレットからその説明を 読んでみましょう。 　　権利金は、定期借地権の対価として地主に支払うもので返還されません。 　　しかし、公庫融資や住宅ローンの対象となります。保証金は、地主に預 　　けるお金で期間が終われば、地主から返還されます。しかし、ローンの 　　対象とはなりません。 　なるほどですね。保証金は返還される。権利金は返還されない。（権利金 という名称でも返還されれば保証金と同じ扱いになります）ですので、ロー ンの対象となったりならなかったりする。 　ということで、金額設定にも差があります。まだ相場が形成されていませ んが、保証金は権利金の３倍から７倍程度ではないでしょうか。 つづく ●マンションの駐車場　NO.１０ 　今回はマンション内の迷惑駐車についてです。 　マンションの敷地内の迷惑駐車については、警察は介入しようとはしません。 ですので、管理組合で考えて解決することになります。 　具体的な方法として、次のようなものがあります。 １，迷惑駐車をやめるように貼り紙をする。 ２，パイロンや植木ポッドを置いて通行幅を狭くし、止められないようにする。 ３，使用者に直接注意する。 ４，掲示板に迷惑駐車をしないように掲示する。 ５，ロボットゲートを設置して契約車輌意外は入れないようにする。 などなどです。 　一番気をつけてほしいのは、注意して居直られないようにすることです。 逆上されると危険です。今の言葉で言うと「逆ギレ」ですね。そうならない ためにも管理会社の方でうまく動いてもらいましょう。場合によっては 管理委託契約に盛り込むのも一手かもしれません。 つづく ●管理会社とのつきあい方　NO.３ 　管理内容をチェックしよう！ 　さて、今回は管理内容をチェックしてみようということです。ご用意いただく のは、決算書、それと同期の予算書、来期の予算書です。 　まず、決算書の中で定額性の強いものをチェックしましょう。保守契約や、 点検費用、清掃費用、光熱費、管理委託費などです。これらは、特別な事がない限り、 ほぼ予算通りになっていると思います。予算通りになっていないもので、不審な点が あれば管理会社に聞いてみることです。 　次に、変動性強いものをチェックします。備品費、修繕費、雑費などです。これら が、ほぼ予算通りに消化されていたら、こう思ってください。 「さすがは管理会社。予測がばっちりだ」か、 「うーん。どうしてこんなに予算通りなのか？　管理費を使い切るように支出してい るのか？」です。 　管理費は使わずに済んで翌年に持ち越せたら、それに越したことはありません。 毎年、予算通りに使われているのは妙だという意識を持ってください。 　次に、決算書と来期の予算書とを比較してみましょう。定額制の強いものの中で 勝手に値上げをされているものはないでしょうか。 　また、変動性の強いものの中で、今期の実績と大きな差が出ているものはないで しょうか。 　眺めていればいろいろと疑問が出てくると思います。大事なのはここからです。 その疑問を管理会社にぶつけてください。それに対して明解な返答をしてくれるな ら、その点においてはよい管理会社であると言えましょう。逆に答えが曖昧なよう なら、問題の余地ありと考えてください。 つづく ★発行者よりのお願い ９月より、メールマガジン「チキチキ！まんなび王国　関西風味」に連載すること になりました。こちらの方では、マンション購入をお考えの方を対象に書いていく つもりです。ご興味のおありの方は、ご登録の上、ご購読よろしくお願いいたしま す。 　購読の登録・変更は　http://www.mansionnavi.com/mag.html　です。 　 ☆バックナンバーを常備いたしました 　ご要望の（たまに(^^;）ありますバックナンバーにつきまして、私のＨＰ上で 公開いたしております。以下のURLからご利用ください。 http://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/mlmag.html 　------------------------------------------------------------------- 　　　　　　☆☆☆このメールマガジンの内容☆☆☆ マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。 マンション管理運営について知っておきたいことを順を追って掲載していきます。 また、読者のみなさまからのご質問等がありましたら、できるだけ掲載し回答し ていきます。その際、掲載可か不可かをお書き添えいただければありがたいです。 そのほか、こんな内容に触れて欲しい等のお便りもお待ちしています。 できましたら、「マンション管理あれこれを見て」とか、「メルマガからやって きました」とか、どこかにお書き下さい。励みになりますので。 なかなかみなさんの必要とする情報にたどりつかないかも知れませんが気長に お付き合いください。 ■登録／解除の方法 http://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/mlmag.html 「マンション管理あれこれ」は、上記ＵＲＬよりいつでも登録／解除可能です。 ======================================================================== ○「マンション管理あれこれ」１９９９年３月創刊 (不定期発行　だいたい週刊） 発行責任者　：行政書士杉田昌紀（すぎたまさのり） 内容に対するご意見やお問い合わせ E-mail : fwhx1112@mb.infoweb.ne.jp まで ＷＥＢページhttp://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/index.html 発行システム インターネットの本屋さん『まぐまぐ』 http://www.mag2.com/ マガジンＩＤ：0000011734 または クリックインカムhttp://clickincome.net/ マガジンID：m00000336 Copyright(C) SUGITA Masanori （無断使用転載を禁じます） ========================================================================

=================================================================== ◆◇ マンション管理あれこれ ◇◆ vol.11 1999/08/18 -------------------------------------------------------- メルマガは忘れた頃にやってくる・・・ すっかり月刊化しております。これではいかんです。 応援のメールもいただいております。がんばります。 今号はこんな内容です。 ●２０５１年のメリークリスマス　NO.４ ●マンションの駐車場　NO.９ ●管理会社とのつきあい方　NO.２ ●２０５１年のメリークリスマス　NO.４ 　定期借地権付き分譲マンションのお話です。 　 　今回は、マンションの寿命について考えてみましょう。 　定借マンションは５０年強の定借期間を設定してあることが多いのですが、 そもそもマンションの寿命とはどれぐらいなのでしょうか？　建築士の方に お話を伺ってみました。 　おおざっぱな話ですが５０年からよくもって１００年というお答えでした。 建物の劣化が寿命の主な原因ですが、生活様式の変化に伴う不満足度を考える と、５０年というのは妥当な期間なのかもしれません。 　そうなると、寿命のきた（とされる）マンションにお住まいの方はどこに 行けばいいのかという問題が出てくると考えています。建て替えができるよう な資金の余裕があればいいでしょうが、先行きのことを考えずに寿命を迎える ようことになりますと、にっちもさっちもいかなくなります。 　そういう意味で、心の準備のできる定借マンションというものは、いいのか もしれませんね。 　では、定借期間の終了したマンションの居住者が退去しない場合はどうなる のでしょうか。なんらかの形で強制退去を求めることになるのでしょうが、 なにしろ５０年も先のお話ですので、それまでに法改正があるやもしれません。 そんな先のことを考えるのは無意味なのかもとも思ってしまいます。 　いずれにせよ、寿命を迎えるにあたっては、心の準備と共に資金の準備が 必要です。うーん。人間といっしょですね。 　 つづく ●マンションの駐車場　NO.９ 　ご購読いただいている方から「こんなことがありました」とお便りをいただきまし た。 ありがとうございました。皆様にご紹介させていただきたいと思います。 今回はその３回目です。 ＊＊＊＊＊＊＊駐車場に車が入らないよー＊＊＊＊＊＊＊ 　　当初は立体駐車場に入ると言っていたのに入らなかった自動車を・・・ 管理会社は緊急処置として、敷地内の空きスペース（駐車スペースではない） に駐車するよう自動車の所有者に連絡してきました。ところが、理事会はじめ、 他の入居者には一切説明無しです。その後理事会では、こんな案が出てきまし た・・・ ・敷地内にある来客用駐車場（現在１台のみ駐車可能）を有料化し 　この方にに他の平置き駐車場と同条件で貸与する。 ・同時に敷地内にあるバイク置き場を敷地内空きスペースに移動させ、 　跡地に来客用駐車場２台分を新設する。 ・もし上記案が受け入れられないときには、定期総会（Ｈ９年１２月予定） 　にて駐車場の再抽選を行う。 　この案でもって臨時総会に臨みました。なんとか、受け入れられましたが、 本当に大変なことでした。問題が起こってから半年近くかかってようやく 解決しました。なお、これにかかった費用は交渉により販売会社等で負担 させ、管理組合としては出費していないことを申し添えておきます。 この項、終わり。 　メーカーや、販売会社は、ちょっとした確認ミスがたいへんな事態を生む ことを肝に銘じてもらいたいものですね。お疲れさまでした。（杉田） 　つづく ●管理会社とのつきあい方　NO.２ 　相談メールでよくありますのが、「いい管理会社を教えてください」と いうものです。 　これに対しては、「いい管理会社というものは育てるものです」とお答え しています。 　管理会社というものは、元来営利を目的としていますので、儲けられる ものならいくらでも儲けたいというのが本音です。悪い言い方をするならば 「取れるところから取る」ということです。 　そうであるならば、「よそのマンションから取ってもらって、うちでは 泣いてもらおう」というのが、管理組合のめざすべき姿です。では、そのた めにはどうすればよいのか。 　まず、現行の管理委託契約の中から本当にしてもらっていること、また、 してもらいたいことをチェックし、その内容で別の管理会社に見積もりを 出してもらうことから始めるのがよいでしょう。それでもってはじめて比較 検討ができるようになります。 　この作業を行うことによって、金額だけではなく、サービスの内容の 向上も見込めます。 　何も言ってこないところは現状維持で、うるさく言ってくるところには 手厚くする。営業を経験されている方ならご理解いただけるかと思います。 えーと、出席してもしなくても単位を出してくれるなら、出席しないで しょう？　（内容は別問題として・・・）　そういうことです。 　 つづく 　 ☆バックナンバーを常備いたしました 　ご要望の（たまに(^^;）ありますバックナンバーにつきまして、私のＨＰ上で 公開いたしております。以下のURLからご利用ください。 http://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/mlmag.html 　------------------------------------------------------------------- 　　　　　　☆☆☆このメールマガジンの内容☆☆☆ マンション管理運営に関する様々な問題をいっしょに考えていきましょう。 マンション管理運営について知っておきたいことを順を追って掲載していきます。 また、読者のみなさまからのご質問等がありましたら、できるだけ掲載し回答し ていきます。その際、掲載可か不可かをお書き添えいただければありがたいです。 そのほか、こんな内容に触れて欲しい等のお便りもお待ちしています。 できましたら、「マンション管理あれこれを見て」とか、「メルマガからやって きました」とか、どこかにお書き下さい。励みになりますので。 なかなかみなさんの必要とする情報にたどりつかないかも知れませんが気長に お付き合いください。 ■登録／解除の方法 http://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/mlmag.html 「マンション管理あれこれ」は、上記ＵＲＬよりいつでも登録／解除可能です。 ======================================================================== ○「マンション管理あれこれ」１９９９年３月創刊 (不定期発行　だいたい週刊） 発行責任者　：行政書士杉田昌紀（すぎたまさのり） 内容に対するご意見やお問い合わせ E-mail : fwhx1112@mb.infoweb.ne.jp まで ＷＥＢページhttp://village.infoweb.ne.jp/~fwhx1112/index.html 発行システム インターネットの本屋さん『まぐまぐ』 http://www.mag2.com/ マガジンＩＤ：0000011734 または クリックインカムhttp://clickincome.net/ マガジンID：m00000336 Copyright(C) SUGITA Masanori （無断使用転載を禁じます） ========================================================================